“3·17”調(diào)控成效初顯 北京商品房市場(chǎng)“降溫”

　　2017年至今，北京商品房銷售面積同比降40.9%；商品房市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，專家稱房地產(chǎn)趨于穩(wěn)定

　　距離北京“3·17”樓市調(diào)控政策出臺(tái)不足5個(gè)月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)漸入下行。8月15日，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1859.6億元，同比降7.1%，商品房銷售面積480.6萬(wàn)平方米，同比降40.9%。3月17日以來(lái)的系列調(diào)控組合拳，被輿論稱為“史上最嚴(yán)”的同時(shí)，對(duì)樓市的“降溫去火”也漸顯效。

　　北京商品房銷售面積降40.9%

　　“已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)開(kāi)單了，只能做一些租賃的業(yè)務(wù)。”

　　小李是通州地鐵果園站附近一家房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人。談起近期以來(lái)的業(yè)務(wù)情況，小李稱3月之前，每個(gè)月總會(huì)有幾單成交量。“現(xiàn)在手上的客戶不是沒(méi)有資格，就是付不起首付，目前來(lái)看，政策沒(méi)有松動(dòng)的跡象。”

　　買賣交易冰凍的背后，宏觀數(shù)據(jù)也有映現(xiàn)。北京市場(chǎng)成交量自4月起便開(kāi)啟了“四連降”，目前已跌下1萬(wàn)套“關(guān)口”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅7月簽約7158套，環(huán)比跌20%，同比跌幅達(dá)70%。

　　同時(shí)，二手房成交價(jià)格和掛牌價(jià)格也出現(xiàn)了大范圍降溫。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，二手房整體價(jià)格從4月開(kāi)始到現(xiàn)在跌幅在8%左右，部分區(qū)域房源價(jià)格超過(guò)了10%，目前的價(jià)格大約回到了春節(jié)前后水平。

　　作為樓市“晴雨表”，二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)下行與房地產(chǎn)業(yè)整體情況密切相連。

　　8月15日，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1-7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，商品房施工面積、商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積，及保障性住房投資均無(wú)上漲。其中，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1859.6億元，同比下降7.1%。

　　值得一提的是，1-7月，全市商品房銷售面積為480.6萬(wàn)平方米，同比下降40.9%。調(diào)控前的1-2月，降幅僅為1.3%，1-3月降幅為3%，至1-4月達(dá)到24.8%。而1-5月、1-6月，這一數(shù)據(jù)分別為26.8%、35%，降幅加深趨勢(shì)明顯。

　　“北京等一二線城市在3月調(diào)控后，數(shù)據(jù)逐漸開(kāi)始反映出調(diào)控影響，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整周期。”張大偉分析認(rèn)為，在進(jìn)入7-8月淡季后，市場(chǎng)繼續(xù)低迷，樓市調(diào)控政策影響加強(qiáng)。

　　終結(jié)炒房者：3·17調(diào)控開(kāi)啟樓市5限時(shí)代

　　“這分明是在搶房。”

　　回憶起去年樓市高熱時(shí)的炒房經(jīng)歷，購(gòu)房者劉先生這樣描述。此前，他一直認(rèn)為有房子住就行了，可是看到飛漲的房?jī)r(jià)，今年再也按捺不住并開(kāi)始看房。劉先生遇到過(guò)坐地起價(jià)的房東、也遇到過(guò)幾戶爭(zhēng)一套房的場(chǎng)景，更見(jiàn)證了一套房在一個(gè)月內(nèi)上漲幾十萬(wàn)元。劉先生的購(gòu)房步伐止于3月17日。

　　3月17日，北京出臺(tái)限購(gòu)令——認(rèn)房又認(rèn)貸。再加上“3·26”限商政策到來(lái)，劉先生徹底放棄了投資房產(chǎn)念頭。

　　繼“3·17”以來(lái)，各地樓市政策繼續(xù)細(xì)化升級(jí)。8月初，央行在最新發(fā)布的中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2017)中為房地產(chǎn)和去產(chǎn)能劃出了金融政策底線：在支持居民合理自住購(gòu)房同時(shí)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

　　對(duì)于這一輪宏觀調(diào)控此前業(yè)界早有預(yù)期。房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭貫穿多年，今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭更為明顯。隨著房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷售額也不甘示弱，除2014年受宏觀調(diào)控影響有所下跌外，近5年一直處在增長(zhǎng)期。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102581億元，商品房銷售額達(dá)到117627億元，均是首次突破10萬(wàn)億。

　　伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的上漲，炒房風(fēng)氣也于近年漫延至全國(guó)主要城市，而終于在此輪被稱為“最嚴(yán)調(diào)控政策”下畫(huà)上句號(hào)。自此，樓市開(kāi)啟5限時(shí)代：限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。

　　建立平穩(wěn)健康長(zhǎng)效機(jī)制成下半年主旋律

　　此輪調(diào)控，業(yè)界認(rèn)為是引導(dǎo)樓市走向良性軌道的一次必要降溫。

　　據(jù)日前發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)(2017)》介紹，北京住房需求持續(xù)旺盛，加上宏觀經(jīng)濟(jì)、金融等影響房?jī)r(jià)上漲的因素未根本消除，2017年將繼續(xù)加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京樓市調(diào)控不僅是做減法，加法供應(yīng)方面也在逐漸加碼。從數(shù)據(jù)看，2017年上半年住宅類土地新增掛牌達(dá)到了41宗，合計(jì)面積達(dá)到492萬(wàn)平米，超過(guò)2016年全年總和。

　　張大偉預(yù)計(jì)，包括推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展，約束小產(chǎn)權(quán)房、增加租賃房源供應(yīng)，增加土地供應(yīng)等長(zhǎng)效機(jī)制疊加限價(jià)等短期調(diào)控，都會(huì)在下半年對(duì)市場(chǎng)增加影響。

　　從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度。以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。要建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。

　　對(duì)話

　　“調(diào)結(jié)構(gòu)依然是樓市未來(lái)主線”

　　●訪談對(duì)象：易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

　　新京報(bào)：根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，你認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大變化在何處？

　　嚴(yán)躍進(jìn)：從1-7月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，有兩點(diǎn)和全國(guó)市場(chǎng)不同。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，當(dāng)前全國(guó)是正增長(zhǎng)，而北京是持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，這也說(shuō)明北京住房投資動(dòng)力不足，這或和北京土地供應(yīng)相對(duì)偏少有關(guān)。二是銷售數(shù)據(jù)走低，而且下滑很明顯，這說(shuō)明北京庫(kù)存明顯不足，自當(dāng)前購(gòu)房政策嚴(yán)厲以后，一些高端物業(yè)也出現(xiàn)了明顯的下滑。

　　新京報(bào)：地產(chǎn)投資和庫(kù)存的雙雙走低，與此前的調(diào)控政策有何關(guān)聯(lián)？

　　嚴(yán)躍進(jìn)：2017年7月份，北京房地產(chǎn)政策延續(xù)了今年上半年的精神，但政策的著眼點(diǎn)不在于限制各類購(gòu)房需求，而更多體現(xiàn)在降低供應(yīng)成本、規(guī)范市場(chǎng)交易等方面上。7月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了政策管控的效應(yīng)，部分交易數(shù)據(jù)也說(shuō)明投資投機(jī)需求得到了較好的抑制，這有助于穩(wěn)定市場(chǎng)和穩(wěn)定預(yù)期。

　　新京報(bào)：對(duì)于樓市后續(xù)發(fā)展，你如何看待？

　　嚴(yán)躍進(jìn)：8月份北京就《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)。從此類政策導(dǎo)向來(lái)看，北京后續(xù)對(duì)于住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)有繼續(xù)調(diào)整的可能，這也有助于對(duì)包括“夾心層”在內(nèi)的購(gòu)房主體提供更多政策支持。

　　預(yù)計(jì)三季度北京供地節(jié)奏仍將加快，相對(duì)應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整工作也會(huì)加快展開(kāi)。包括租賃性公寓、共有產(chǎn)權(quán)住房等方面都會(huì)有一個(gè)較為明顯的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從后續(xù)趨勢(shì)看，交易量有繼續(xù)反彈的可能，而且對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，包括副中心、大興機(jī)場(chǎng)等新概念很多，這都有助于激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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