2021年1月，市場短期資金價格有不同程度的上漲，部分商業(yè)銀行小幅上調(diào)貸款利率，貨幣市場流動性階段性明顯偏緊。市場上有觀點認為，此輪流動性階段性偏緊、利率上行主要是針對房地產(chǎn)泡沫。我們認為，監(jiān)管部門針對住房金融政策嚴格規(guī)范的意圖已經(jīng)比較明確，國內(nèi)房價上漲過快及其泡沫風險更多體現(xiàn)的是局部、結構性的。過去兩年，全國大部分地區(qū)房價漲幅逐步回落，僅一線和少數(shù)重點二線、三線城市房價漲幅相對較快，成為當前房地產(chǎn)調(diào)控的重點區(qū)域。

　　“三道紅線”和集中度管理體現(xiàn)住房金融政策連續(xù)性

　　自2020年三季度開始，金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)融資采取了一系列針對性的調(diào)節(jié)措施。前有“三道紅線”，對房企資產(chǎn)負債的水平和結構提出新的要求；后又發(fā)布銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度的通知（下稱《通知》），對銀行房地產(chǎn)貸款的結構提出要求，包括適當控制居民購房貸款規(guī)模，嚴防利用消費貸、首付貸資金違規(guī)加杠桿行為；對房企加強融資管控，包含貸款、信托及境內(nèi)外債券融資。過去幾年居民部門杠桿率增長較快，貸款價值比LTV從2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道紅線”和集中度管理體現(xiàn)了監(jiān)管部門對住房金融政策的連續(xù)性，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產(chǎn)金融管理長效機制的重要舉措。

　　2019年以來，銀行個人按揭貸款增速進一步有所放緩。2020年全國個人按揭貸款3萬億，同比增長9.9%，增速較2019年回落5.2個百分點。個人按揭貸款增速已經(jīng)低于同期金融機構人民幣貸款余額12.5%的增速。自2016年以來，新增個人按揭貸款占金融機構新增貸款比例已經(jīng)從19.3%降至13.4%，個人住房貸款余額占比尚不到20%?？梢?，當前并沒有大幅收縮按揭貸款余額、大幅放緩按揭貸增速的必要。銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理政策出臺的主要目的是，構建規(guī)范性管理的框架。長期以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款占整個貸款的比重始終在7%左右的較低水平，近年來變化不大，升得快的是按揭貸款。結合貸款質(zhì)量（不良率）綜合考慮，相較個人住房貸款而言，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款比重下降的空間更小。未來在“三道紅線”的管理下，部分房企杠桿水平較高，負債規(guī)模增長將有所放緩，將尋求更多元化的融資方式，尤其是在直接融資領域。未來商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速將會有所放緩，在銀行信貸余額中的比重會在穩(wěn)定運行中有所下降。

　　三條紅線控制房企杠桿水平對市場的影響是收縮供給，并不能起到控制房價的作用，相反可能會因為引起供給放緩而不利于抑制房價上漲。因此，顯然不能將三條紅線的舉措理解為是為了控制房價上漲和泡沫。該舉措重要的政策意圖是通過合理控制房企杠桿水平，達到控制房地產(chǎn)金融風險的目的。

　　根據(jù)上市銀行2020年前三季度所披露的財報來看，大部分銀行涉房貸款增速在過去幾年均保持兩位數(shù)增長，存在部分銀行個人住房貸款超過相應標準的狀況。“踩紅線”的銀行在未來2-4年時間內(nèi)將做出相應調(diào)整，在控制新增個人住房信貸增速的同時，適當壓縮存量，達到監(jiān)管要求。從上市銀行及公開市場信息來看，需要進行調(diào)整涉房貸款的銀行規(guī)模相對有限，涉及到的房地產(chǎn)貸款余額占到整個金融機構涉房貸款余額的比例約四分之一，主要集中在建行、郵儲、招行、浦發(fā)、興業(yè)等幾家中資大中型銀行。據(jù)測算，假設這幾家銀行整體貸款增速運行平穩(wěn)，平均每家銀行在2021年涉房貸款或少增1000億到1500億之間，占到各自涉房貸款的比例在5%-10%之間，占到各自銀行貸款余額的比重在1%-3%，占銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款比重約1.5%，應當說需要調(diào)整的規(guī)模并不大，而且具有2-4年的整改期。而更多的銀行并未踩紅線，客觀上存在填補空缺的可能性?？梢姡O(jiān)管部門的集中度管理政策并不會帶來房地產(chǎn)貸款增速大幅下滑、占比明顯走低的結果。從這一點看，集中度政策更多的是具有規(guī)范性和著眼長遠風險管理的考量，并非是為了達成短期控制房價上漲的目標。

　　按上述判斷，當前房貸利率全口徑顯著上行的概率也較小。1月份首套房貸平均利率較2020年12月下降了1個基點，結合降低實體經(jīng)濟融資成本的要求和央行貨幣政策采取“不急轉彎”的策略來看，短中期內(nèi)基準利率LPR向上調(diào)整的概率不大。參考以往涉房信貸收緊時期的表現(xiàn)來看，住房金融政策在未來6-12個月內(nèi)可能將保持中性的姿態(tài)，主要還是針對深圳、廣州、上海等房價漲幅相對較大、涉房貸款增速較快的區(qū)域，會適當偏緊一些。

　　多管齊下針對性地改善結構性問題

　　2020年中央經(jīng)濟工作會議首次明確提出，要解決好大城市住房供給不足的問題，繼續(xù)實施“因城施策”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場地區(qū)間人地錯配是部分城市房價高企的首要原因。近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，地方政府正在落實因城施策的政策理念。2020年，一線城市土地供應占地面積同比增長33%，明顯高于二線（9%）、三線（2%）城市的土地供應增速。

　　“十四五”時期，國內(nèi)將加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。以上海為例，《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標綱要》中提出，計劃2021年新增5.3萬套租賃住房，到2025年形成租賃住房供應40萬套以上。

　　房價漲跌與涉房貸款增速具有較強的相關性，未來住房金融調(diào)控將更聚焦重點城市，突出結構性特點，而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將持續(xù)從嚴和規(guī)范。尤其是在結構上，合理調(diào)節(jié)大中型商業(yè)銀行在熱點城市的涉房貸款，對緩解局部住房金融風險將起到關鍵的作用。1月27日起，廣州四大行房貸全線漲價，房貸利率整體上調(diào)15個基點。

　　在地方政府層面，按照“因城施策”原則，針對熱點城市繼續(xù)采取限購、限貸、限價等調(diào)控措施，并單列租賃住房土地指標，加大租賃住房供給建設；從供需兩端出臺政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運行為主要目標。包括上海、深圳、廣州、杭州、成都、廈門、南京等主要熱點城市都相應出臺了管控政策，從土地、銷售和信貸領域實施綜合管理。未來政策主線重在建立規(guī)范和長效機制，會取得比以往注重金融總量調(diào)控更好的政策效果。

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